3 นายกสมาคมอสังหาฯ ภาคเหนือ วิเคราะห์ตลาดเริ่มมีแนวโน้มฟื้นตัวภายใต้ปัจจัยเสี่ยง สงครามยูเครน ดันน้ำมันราคาพุ่ง ต้นทุนวัสดุก่อสร้างขยับตัวเร็ว ซ้ำห่วงผังเมืองไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการ ปรับตัวแบ่งเฟสพัฒนา ขายสต๊อกบ้านต้นทุนเดิมหวังรักษาสภาพคล่อง มั่นใจอสังหาฯ ท้องถิ่นเชี่ยวชาญในทำเล ข้อได้เปรียบสู้บิ๊กอสังหาฯ ได้
นายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ว่า น่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยเริ่มเห็นความต้องการซื้อกลับมา ขณะเดียวกันผู้ประกอบการเริ่มมาเปิดตัวโครงการใหม่ (อุปทาน) แต่รูปแบบไม่ใช่โครงการขนาดเล็ก แต่จะเป็นขนาดกลางไปจนถึงใหญ่ เพื่อรองรับกับซัปพลายที่ไม่มีการเปิดตัวมาหลายปี แต่การเปิดตัวคงไม่หวือหวามากนัก เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาหลักที่ผู้ประกอบการในจังหวัดเชียงใหม่และรวมถึงทุกๆ ภาคประสบอยู่ คือ ต้นทุนการพัฒนา ราคาที่ดินมีแต่ขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างปรับขึ้น แม้ในภาวะที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง แต่อาจจะมีบางโซนที่ราคาที่ดินลดลง 10-20% แต่ส่วนใหญ่ราคาที่ดินจะขึ้น
“สิ่งที่เราที่เป็นอุปสรรคมีเรื่องของกฎหมายที่การวางผังเมืองยังไม่เอื้อต่อการอยู่อาศัยมากนัก ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ในราคาต้นทุนใหม่ แต่ขายในราคาที่ลดลงอาจมีผลต่อความคุ้มค่าที่หายไป ประกอบกับราคาเหล็กปรับขึ้นเกือบเท่าตัว และค่าน้ำมันปิโตรเลียม ไลน์การผลิตวัสดุก่อสร้างปรับขึ้น ทำให้การประเมินของผู้ประกอบการลำบาก การให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารกำหนดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อมีเงื่อนไขเรื่องของหนี้สินต่อทุน อาจปล่อยแค่ 1:1 ส่วนสินเชื่อรายย่อย แบงก์เข้มงวด ปล่อยได้น้อย ขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงเช่นกัน กังวลเรื่องแรงงาน เพราะไม่รู้ว่าจะตกลงหรือไม่ ทำให้ปี 64 เทียบกับปี 63 ภาพรวมตลาดอสังหาฯทชะลอตัวลงทั้งปี”
นายสรนันท์ กล่าวถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยว่า โควิด-19 ได้ทำให้เทรนด์การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปอย่างแน่นอน แบบบ้านที่ได้รับความนิยมจะต้องมีห้องนอนอยู่ชั้นล่าง เพื่อรองรับการทำกิจกรรมของสมาชิกในครอบครัว การเรียนหนังสือ หรือการทำงาน เท่าที่สัมผัสบ้านแฝดระดับราคา 2.5 ล้านบาท พอขายได้ บ้านเดี่ยว หากต้องการราคาต้องมองหาที่อยู่อาศัยออกนอกเมืองไปบ้าง
อย่างไรก็ตาม มีประเด็นที่น่าสนใจในตลาดบ้านมือสอง โดยในปี 64 มีการค้นหาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ มีเทรนด์ของการประกาศขายบ้านมือสองเริ่มมากขึ้น ซึ่งกลุ่มผู้เข้ามาชมอสังหาฯ หลักๆ อยู่ในจังหวัดเชียงใหม่สัดส่วน 45% และจากกรุงเทพฯ 36% ช่วงอายุที่เข้ามาชมอสังหาฯ มากสุดอายุ 25-34 รองลงมาช่วงอายุ 35-44 ซึ่งถ้ารวม 2 กลุ่มจะมีสัดส่วนรวมถึง 80%
ประเภทที่อยู่อาศัย สัดส่วน 74% ชอบบ้านเดี่ยว มีความโดดเด่นไปเลย เป็นกลุ่มอาศัยหลักของคนเชียงใหม่ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีความสนใจข้อมูลเยอะ ในขณะที่บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป การค้นหาลดลงไปมาก)
อสังหาฯ ท้องถิ่นเน้นบริหารสภาพคล่อง เร่งขายบ้านต้นทุนเดิม
นายมงคล เหลี่ยมวัฒนกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก ฉายภาพตลาดอสังหาฯ ปี 65 โควิดยังคงต้องอยู่กับเราไปอีกสักพักใหญ่ แต่โดยรวมของตลาดอสังหาฯ ใน จ.พิษณุโลก ค่อยๆ โตขึ้น กำลังม้วนขึ้น และด้วยการเป็นเมืองราชการ เรื่องทุกอย่างเริ่มเข้าทีเข้าทางแล้ว แต่ยอมรับว่าด้วยปัจจัยเสี่ยงเรื่องโควิดและสภาพเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออยู่
ทั้งนี้ แนวทางที่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นต้องมอง คือ 1.การบริหารกระแสเงินสด บริหารสภาพคล่องให้ดี เพราะถ้าเกิดมีปัญหาจะกระทบเป็นวงกว้างต่อเจ้าของโครงการและต่อผู้ซื้อด้วย 2.การพัฒนาโครงการต้องขนาดไม่ใหญ่ เฟ้นหาโลเกชันให้ดี ที่จะสร้างความมั่นใจจะปิดการขายโครงการได้เร็ว หรือจบภายใน 3 ปีได้หรือไม่ ขณะที่สินค้าคงค้าง หรือบ้านสต๊อกเดิมที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการขาย น่าจะหนุนยอดขายได้ เนื่องจากผู้บริโภคผู้ซื้อเริ่มรับรู้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
“เรามองว่าข้อดีจากการที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่เข้ามาในจังหวัดพิษณุโลก ช่วยดึงให้ราคาบ้านที่มีราคาต่ำอยู่ปลายทางได้ปรับราคาสูงขึ้นตามมา หลังจากราคาวัสดุก่อสร้างปรับสูงขึ้น”
อสังหาฯ ต่างจังหวัดหลบเลี่ยงจัดสรรอื้อ!
นายชินะ สุทธาธนโชติ เลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า ปี 65 อสังหาฯ จ.เชียงราย ยังถูกกดดันเรื่องสภาพเศรษฐกิจและโควิด คิดว่าภาพรวมการเติบโตคงไม่ต่างจากปี 64 เนื่องจากมีสถานการณ์เรื่องสงคราม และราคาน้ำมันเข้ามาเป็นตัวแปรใหม่ อัตราดูดซับอาจจะฟื้นต้วบ้างเล็กน้อย ขณะที่โครงสร้างรายได้ของจังหวัด หลักๆ มาจากการเกษตรและภาคการท่องเที่ยว ดังนั้น ก่อนโควิด ในปี 2562-2563 ภาคอสังหาฯ มีความโดดเด่นมาก มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและแนวราบมาก แต่มีสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 และด้วยที่ดินใน จ.เชียงราย ที่มีจำนวนมาก มีผลให้พฤติกรรมของคนเปลี่ยน ทำให้การขายคอนโดมิเนียมอาจจะลำบาก แต่ในอนาคต คอนโดมิเนียมยังพอมีอนาคต ประมาณ 2-3 ปี ที่จะกลับมาได้ เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวและมีลูกค้าชาวจีนด้วย
“ผู้เล่นในตลาดกว่าร้อยละ 50 มาจากบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รายใหญ่มาหมด ขณะที่การแข่งขันในตลาดมีความรุนแรง เนื่องจาก 1.ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามา มีความพร้อม 2.บริษัทอสังหาฯ ในท้องถิ่นมีทั้งแบบที่อยู่ในกฎหมายจัดสรร และอยู่นอกจัดสรร (เลี่ยงกฎหมาย) แต่เมื่อเกิดการระบาดของโควิด เริ่มมีผู้ประกอบการนอกจัดสรรที่ไม่เคยคุ้นเคยในการทำธุรกิจอสังหาฯ เริ่มเข้ามาในพื้นที่ แต่เน้นทำโครงการขนาดเล็ก จบเร็ว ซึ่งในเรื่องนี้ผู้ซื้อต้องระวังเรื่องสาธารณูปโภคด้วย”
และที่เป็นกังวล คือ เรื่องของกำลังซื้อ จะเห็นว่าผู้มีรายได้น้อย และผู้มีรายได้มากมีช่องว่างเยอะขึ้น และผู้มีรายได้ระดับกลางเริ่มตกลงมาอยู่ระดับล่างมากขึ้น ตอนนี้ผู้ประกอบการเริ่มแข่งขันเข้ามาเจาะตลาดผู้มีรายได้ระดับกลาง แข่งขันเรื่องระดับราคา ผู้มีรายได้น้อย เหนื่อย แบงก์เข้ม
สำหรับปัจจัยกดดันที่ผู้ประกอบการยังเจออยู่ คือ 1.เรื่องผังเมืองที่ยังเป็นกฎหมายเก่าตั้งแต่ปี 2550 ขณะนี้อยู่ระหว่างการร่างกฎหมายใหม่อยู่ 2.ผู้ประกอบการกังวลข้อกำหนดเรื่องการจัดสรรมากขึ้น เช่น ทางเชื่อมทางระบายน้ำที่จะมีขั้นตอนและรายละเอียดที่มาก เรื่องสงคราม โควิดยังไม่จบ น้ำมันกดดันพอสมควร ผู้ประกอบการชะลอเรื่องการสร้าง ชะลอการเปิดตัว เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และแรงงานหายากและราคาแพงมากขึ้น
ทางรอดอสังหาฯ ท้องถิ่น แบ่งเฟสพัฒนา หมุนสภาพคล่อง
“เชียงรายมีเรียลดีมานด์สูง คนซื้อและคนขายไม่มีการเก็งกำไร ตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ฟื้น เนื่องด้วยสงคราม และราคาน้ำมันจะกดดันต่อผู้ประกอบการท้องถิ่นในการพัฒนาโครงการที่แบ่งเป็นเฟส เพราะผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องกังวลเรื่องกระแสเงินสด ต่างกับรายใหญ่ที่เข้ามาสู่จังหวัดเชียงราย เป็นสมรภูมิที่ดุเดือด แต่เราเชื่อว่าอสังหาฯ เชียงรายมีโอกาสไปต่อได้ ต้องรอท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง ซึ่งคนอยากจะซื้อบ้านก็รอ เพราะสภาพเศรษฐกิจยังไม่แข็งแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องใส่ใจในเรื่องบุคลากร และระบบการทำงาน ขณะที่ผู้ซื้อกล้าซื้อ เพื่อแสดงความเป็นตัวตนที่ค่อนข้างสูง” นายชินะ กล่าว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในท้องถิ่นต้องพยายามสู้ในสิ่งที่เรามี เช่น พื้นที่ การเป็นเจ้าถิ่น รู้จักพฤติกรรมของผู้บริโภค เราคุ้นเคยลูกค้าลูกบ้าน ตรงนี้ผู้ประกอบการท้องถิ่นจะมีมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามา เพราะทุกอย่างต้องใช้เวลา ตรงนี้เราเจ้าถิ่นต้องรักษาตรงนี้ไว้ เช่น ให้ความสำคัญดูแลหลังการขาย
อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket/